The Wellington Rental Crash? + Fighting Council Flood Maps | NZ Property Insights Ep. 8

Are landlords losing their leverage? In Episode 8 of New Zealand Property Insights, Paul and Debbie Roberts unpack a massive divergence in the national rental market, explain how homeowners are fighting back against inaccurate council flood maps, and break down the government's brand new regulations for property managers.

In this episode, Paul and Debbie cover:

• The Rental Market Divergence: A tale of two cities. We break down the latest data showing Wellington's rental stock has surged by 54.2%, causing average rents to drop by 8.9%. Meanwhile, regions like Hawke's Bay have seen stock skyrocket by over 115%. We explain why landlords need to drop their egos, prioritize cash flow, and focus heavily on tenant retention right now.
• Fighting Council Flood Maps: We look at a recent case of a Glendowie homeowner fighting Auckland Council over a "flood-prone" designation based on broad-brush 2016 LiDAR data. We explain how sellers can protect their property value with private drainage reports and insurance history, and how savvy investors can use these limb notations to negotiate massive discounts.
• Property Management Regulated: Finally! Associate Minister of Housing Tama Potaka has announced a new government-backed framework to regulate residential property managers. We explain what the new public register means for you, and why the mandate for separate audited trust accounts will finally force the "cowboys" out of the industry.

Whether you are trying to fill a vacant rental, looking to buy a discounted property, or want to make sure your property manager is handling your money legally, this episode is packed with essential advice.

Resource Links: 📅 Free Online Event: Learn how to succeed in any market cycle. Register for the next "How to Succeed with Property Investing" event here: https://www.propertyapprentice.co.nz/auckland-events/

🏠 Book a Free Chat: Need to stress-test your strategy? 

Book a free, no-obligation chat with Paul Roberts: https://www.propertyapprentice.co.nz/free-strategy-call/

💻 Website: https://www.propertyapprentice.co.nz

Transcript

 Welcome back  to  the  New  Zealand  Property  Insights.  I'm  Paul  Roberts  

and  I'm  Debbie  Roberts.  We're  the  owners  of  Property  Apprentice  and  we're  here  to  help  you  navigate  the  New  Zealand  property  market  with  facts  not  just  headlines.  

Today  we're  looking  at  the  rental  market  that  has  been  behaving  completely  different  depending  on  where  you  look.

In  some  cities  tenants  are  spoilt  for  choice  and  landlords  are  slashing  their  rents.  In  others,  there's  a  desperate  shortage  of  homes.  

We'll  also  be  discussing  a  scenario  where  homeowners  are  fighting  the  council  over  inaccurate  flood  maps.  And  we  break  down  the  government's  brand  new  regulations  for  property  managers.

  📍 It's  an  episode  focused  on  regional  data  protecting  your  cash  flow  and  managing  your  risks  correctly.  So,  let's  dive  in.   

Ok,  so  today  we're  kicking  off  with  a  tale  of  two  cities,  Wellington  versus  Otago  with  regards  to  rents.  Fresh  figures  from  www.realestate.co.nz  highlight  a  massive  divergence  in  the  national  rental  market,  specifically  looking  at  the  student  hubs  as  the  academic  year  kicks  off.

We  

always  say  there's  no  such  thing  as  one  New  Zealand  property  market.  There's  different  regions,  different  markets,  and  this  data  proves  it  perfectly.  Depending  on  where  your  property  investment  is,   you  are  facing  two  entirely  different  realities  right  now.   

Here's  the  breakdown,  the  facts.  Wellington  hit  a  record  high  in  January  with  965  properties  listed  for  rent.  That  is  a  massive  54 .2  percent  increase,  compared  to  the  same  time  last  year,  because  this  oversupply,  average  weekly  rents  in  the  capital  had     fell  8 .9  percent  to  $659  a  week.

Down  south,  the  opposite  story,  new  rental  listings  in  Otago  dropped  by  32 .9  percent  year-on-year  with  just  339  properties  listed  in  January,  despite  the  shortage  of  the  average  rent  in  Otago,  actually  fell  4 .1  percent  to  $519  a  week.  

Nationally  rental  stocks  up  by  9 .8  percent  and  the  average  rents  fall  in  2  percent  to  $634  a  week.

Some  regions  are  seeing  an  absolute  explosion  in  available  rentals.  Hawke's  Bay  rental  stock  for  example  skyrocketed  by  115 .8  percent  and  the  Wairarapa  jumped  by  97 .3%.  

So  looking  at  Wellington  first,  a  54  percent  increase  in  rental  stock  is  huge.  If  you're  a  landlord  in  the  capital  right  now,  you  have  lost  your  leverage,

you're  competing  with  hundreds  of  other  properties  to  secure  a  good  tenant.  

Exactly.  And  that  8 .9  percent  drop  in  average  rent,  is  the  market  reacting  to  that  supply.  As  an  investor  this  is  where  you  have  to  take  your  ego  out  of  the  equation.   📍 If  your  property  manager  tells  you  that  you  need  to  drop  your  asking  rent  on  a  vacant  rental  property  by  $30  a  week  to  get  a  tenant.

Do  it.  Having  your  property  sitting  empty  for  a  month  while  you  hold  out  for  last  year's  prices  will  cost  you  far  more  than  a  small  weekly  reduction.  

Just  remember  cash  flow  is  king.   This  data  is  also  a  great  lesson  in  regional  diversification.  If  you  own  three  rental  properties  but  they're  all  in  Wellington,  your  portfolio's  cash  flow  just  took  a  major  hit.

But  if  you  had  one  in  Wellington,  one  in  Canterbury,  where  the  rents  are  actually  up  1 .2%,  and  one  in  Auckland,  your  risk  is  spread,  as  long  as  it  works  for  your  financial  position.  

Absolutely.  The  Hawke's  Bay  and  Wairarapa  figures  are  also  really  interesting.  A  115  percent  increase  in  stock  means  that  landlords  there  need  to  be  incredibly  proactive.

Ensure  you  properties  fully  Healthy Homes Compliant.  It's  a  legal  requirement  now  anyway  So  that's  literally  the  least  you  should  do  And  look  after  your  current  tenants  So  they're  not  tempted  to  leave.  Is  something  that  you  could  do  That  could  improve  the  home  for  your  tenants  And  potentially  increase  the  value  In  their  property  that  same  time?  Even  or  potentially  especially  If  it  doesn't  increase  the  market  rent.  In  a  market  with  supply  is  lifting  rapidly   

tenant  retention  is  your  best  defense.  And  if  you  think  your  tenants  aren't  shopping  around,  you're  dreaming.  

So  on  to  the  next  segment,  which  is  the  flood  map  nightmare,  fighting  the  council,  which  is  something  that  we've  seen  a  lot  more  come  up  these  days.  So  the  second  topic,  we're  looking  at  a  difficult  scenario  for  any  property  owner  waking  up  to  find  council has slapped  a  natural  hazard  warning  on  your  property,  which  has  been  based  on  outdated  data.

Or  inaccurate  data.  I  mean,  it's  a  massive  issue  right  now,  right  across  the  country,  but  specifically  in  parts  of  Auckland  following  Cyclone  Gabrielle.  We're  looking  at  the  case  in  this  example  of  a  homeowner  in  Glendowie,  who's  actively  disputing  her  property's  flood -prone  designation  on  the  council's  website.

So  if  we  have  a  look  at  the  deep  dive  breakdown,  the  property  has  been  designated  as  flood  prone  by  Auckland  Council.  The  owner  argues  that  her  property  has  never  flooded,  not  even  during  Cyclone  Gabrielle,  and  for  it  to  happen,  it  would  require  not  only  a  100  year  flood,  but  a  100  year  flood.  But  also  a  blocked  pipe  in  order  to  occur  simultaneously  before  there's  any  flood  risk.

The  council's  current  flood  mapping  is  based  on  an  aerial  LiDAR,  L -I -D -A -R  data  from  2016.  The  homeowner  argues  that  this  is  a  broad  brush  model  that  doesn't  accurately  reflect  site -specific  realities.  

Working  in  real  estate  herself,  the  owners  noted  that  many  buyers  won't  even  walk  into  an  open  home  if  there's  a  flood  notation  on  the  limb,  as  they  don't  understand  the  difference  between  a  flood  plain  and  a  flood  prone  area.

So  Nick  Vigar  Auckland  Council's  head  of  planning,  defended  the  LIDAR  technology  but  admitted  it  is  a  broad  brushed  approach  and  they're  currently  rolling  out  new  data  gathered  in  2024.  So,  Even  if  you  get  a  private  surveyor  to  prove  your  house  is  safe,  it  wouldn't  necessarily  remove  the  flood -prone  overlay  entirely  off  Council's  information.

The  designation  acts  as  a  trigger  for  development  assessments.  But  I  think,  you  know,  it  has  gone  a  little  bit  too  far  and  I  think  people  that  are  looking  to  sell  their  properties  could  quite  easily  prove  by  their  insurance   that  they've  never,  never  made  a  claim  on  any  flood  issues  because  we've  had  plenty  over  the  last  little  while  and  if  you've  owned  it  long  enough,  you  haven't  had  a  problem  that  sort  of  speaks  to  its  own  merits  really.

Absolutely,  and  it  is  phenomenally  frustrating  for  vendors,  especially  if  they're  looking  at  selling.  If  a  buyer  pulls  a  limb  report  and  sees  the  word  flood,  90  percent  of  those  buyers  are  going  to  not  understand  exactly  what  that  means  and  run  for  the  hills.  So  it  could  potentially  decimate  your  buyer  pool.

It  highlights  a  massive  lack  of  education  in  the  market.  There's  a  huge  difference  between  a  house  sitting  in  the  bottom  of  a  flood  plain  and  a  property  that  simply  has  an  overland  flow  path  clipping  the  driveway  during  a  1  in  100  year  storm.  

So,  as  I  said,  you  know,  if  you're  a  seller  in  this  situation,  you've  really  got  to  get  on  the  front  foot.

Don't  wait  for  the  buyer's  lawyer  to  find  a  LIM.  Have  a  private  drainage  or  flood  report  ready  at  the  open  home.  You  can  talk  about  the  insurance  claims  that  it  has  never  been  one,  even  through  Cyclone  Gabrielle  and  all  of  those  massive  ones  that  we  had.  So  I  think  that's  definitely  something  I'd  be  looking  at.

And  talk  to  your  real  estate  agent  that's  selling  the  property  for  you,  because  forearmed  is  forewarned.  You  know,  that  gives  them  information  that  they  can  share  with  buyers  that  might  raise  a  potential  issue.  But  if  we  look  at  it  from  a  buyer's  perspective,  when  a  newbie  buyer  runs  away  because   they  see  a  flood  notation,  that's  an  opportunity  for  a  potential  investor.

If  you  can  have  a  good  look  at  the  situation  and  realise  that  the  house  is  not  really  at  risk,  you  might  be  able  to  negotiate  a  significant  discount  on  the  purchase  price  on  that  property  where  the  majority  of  other  people  might  run  scared.  

Yeah,  so  I  think  the  insurance  part's  critical.  Don't,  don't  go  and  condition  on  a  property  with  a  flood  notation.

You  can  confirm  the  insurance  will  be  covered  on  the  property  and  then  you'll  feel  a  lot  more  comfortable  about  it  going  ahead.  

Absolutely.  So  finally,  last  segment  for  today,  property  managers  face  regulation.  And,  uh,  this  final  segment  for  today,  we've  got  some  fantastic  news  for  both  landlords  and  tenants  alike,  in  my  opinion.

Associate  Minister  of  Housing  Tama  Potaka  has  announced  a  new  government -backed  framework  to  finally  regulate  residential  property  managers.  And  this  is  something  that  all  of  the  property  managers  that  we  have  been  asking  for,  for  years.  

There's  a  lot  of  sharks  out  there  that  should  be  regulated.  So  it's  good  for  all  the  people  that  are  already  doing  it.

And,   obviously  those  are  the  people  that  we  associate  with.  Uh,  so  believe  it  or  not,  property  management  has  been  an  unregulated  industry  in  New  Zealand  for  years.  Anyone  could  set  up  a  property  management  business,    and  take  control  of  millions  of  dollars  worth  of  assets,  tenant  money  without  any  rules  in  place

that  is  finally  coming  to  an  end.  So  

the  new  regime  will  introduce  a  public  register,  allowing  landlords  and  tenants  to  easily  check  if  a  property  manager  and  their  organisation  are  officially  registered.  The  framework  introduces  minimum  eligibility,  training  and  experience  requirements,  along  with  clear  standards  for  financial  management  and  conduct.

Crucially,  the  new  law  will  require  that...  All  client  funds,  like  rent  and  bonds,  to  be  held  separately  from  the  property  management  company's  general  business  accounts.  

Yeah,  

that's  great.  And  the  regime  establishes  a  dedicated  regulatory  authority,  an  independent  disciplinary  tribunal  to  handle  these  complaints,    keep  it  transparent  and  hold  the  bad  operators  accountable.

So  Minister  Potaka   described  it  as  a  "light  touch"  model  designed  to  fit  industry  standards  without  overburdening  the  sector  with  unnecessary  red  tape.  

Absolutely.  And  it'll  lift  the  industry  standards  as  well.  So  in  our  

opinion.  And  that's  like  what  we  do.  We've  lifted  the  industry  standard  by  becoming  licensed  with  the  Financial  Markets  Authority  to  give  advice,  not  just  be  a  coach,  because  anybody  can  be  a  coach

and     call  yourself  a  coach.  

At  the  moment,  anyone  can  be  a  property  manager.  

So  that's  why  we  did  that  as  well,  to  keep  everybody  pushing  up  

and  this  whole  regulation  changes  long  overdue.  Over  the  years  we've  seen  so  many  horror  stories

of boutique property management companies  or private landlords even  . Finding themselves in situations where  they've been managing other rental properties  and then getting themselves into a situation  where they end up going into liquidation . Kadhe  sekoa  pewenebae  zoa  au  pāua  āthul  Ah  имāgholo  te  Łpu  ōnea  eta  āta  ouhia,  rūinu  āpuhi  whakarhima  i  ndanne,  mihi  ārawai  tā  pōri  tā  mahini  āni  everything  to  those  unscrupulous  property  managers.

So  mandating  separate  trust  accounts  for  client  funds  is  the  most  important  part  of  this  legislation,  or  at  least  one  of  the  most  important  parts.  

So  what  we  need  to  remember  is  a  well -functioning  rental  market  relies  on  trust.  If  you're  a  landlord  living  in  Auckland,  but  you  have  an  investment  property  in  say  Christchurch,  you're  handing  over  a  massive  asset  to  a  stranger.

You  need  to  know  they're  qualified,  trained  and  legally  accountable.  

So  this  literally  levels  that  playing  field.  The great  property  management  companies  out  there  already  operate  with  trust  accounts,  ongoing  training  and  high  ethical  standards.  This  new  framework  will  force  the  cowboys  out  of  the  industry.

So  

it's  great  for  tenants  as  well.  Tenants  need  to  know  if  their  property  manager  is  acting  unlawfully.  You  don't  want  to  give  over  a  bond  and  they're  pocketing  it and  say  ignoring  major  issues  or  mishandling  bonds.  It's  clear  that  it's  an  independent    disciplinary Tribunal  that  they  can  go  to  to  say,  I  don't  feel  as  though  this  person's  doing  the  right  thing.

And  if  you're  currently  using  a  property  manager,  this  is  a  great  prompt  to  ask  them  a  few  questions.  Ask  them  if  they  already  hold  your  funds  in  a  separate  audited  trust  account.  If  they  don't,  might  be  time  to  start  looking  for  a  new  property  manager  before  this  legislation  even  hits.  So  

that  wraps  up,  uh,  shorter  one  of  our  episode  eight  of  the  NZ Property  Investor  Insights.

We've  covered  the  diverging  rental  markets,  dangers  of  outdated  council  flood  maps,  and  the  new  regulations  coming  in,  which  is  much  needed  for  property  managers'  accountability.  

If  this  episode  made  you  realize  that  you  need  a  better  handle  on  your  cash  flow,  or  you  want  help  learning  how  to  identify  opportunities  where  other  buyers  get  scared  away,  we'd  love  to  help  you  on  your  journey.

  📍  📍  📍 We  run  free  events  online  called  How  to  Succeed  with  Property  Investing.  It's  an  incredibly  valuable  session  where  we  go  much  deeper  into  how  you  can  buy  safely.  Manage  your  risks  and  spot  the  real  deals.  

And  it's  completely  free  and  online  as  Paul  said,  so  it  doesn't  matter  where  you  live.  There's  no  obligation.

You  can  find  the  link  in  the  show  notes  or  go  to  www.propertyapprentice.co.nz.  

 Thanks  for  coming  in  and  look  forward  to  catching  you  guys  soon.  

See  you  soon. 

  📍 ​