Real Estate Market Update: Why It’s the Best Time to Buy in a Decade

Topic #1:  The Mortgage Mag 4th of December - Buyers sitting on the sidelines in best time to buy in a decade

Topic #2: RNZ 3rd of December - Westpac launches scheme to help owners protect homes from extreme weather

Topic #3: Cotality 4th of December- Property values still in a holding pattern

Topic #4: RNZ 2nd of December - Adjustment to single pension rate may be prompting women to borrow against homes 

Topic #5: RNZ 2nd December - Consumer and business credit demand improves again in October

 A special thanks to Feedspot for naming us as one of the "Top New Zealand Real Estate Podcasts".

#NZProperty #RealEstateNZ #FirstHomeBuyer #PropertyInvestment #HousingMarket #BuyNow #PropertyApprentice #InvestmentOpportunity #RealEstateTips #FinancialFreedom

Transcript

Hi  everyone,  I'm  Debbie  Roberts,  owner  and  financial  adviser  at  Property  Apprentice.  Join  us  today  for  the  week  in  review  where  I  talk  about  current  events  for  the  everyday  investor  and  home  buyer.  Our  topics  for  this  week.  Topic  number  one  from  the   📍 Mortgage  Mag  on  the  4th  of  December.  Buyers  sitting  on  the  sidelines  in  the  best  time  to  buy  in  a  decade.

Topic  number  two  from   📍 RNZ  on  the  3rd  of  December.  Westpac  launches  scheme  to  help  owners  protect  homes  from  extreme  weather.  Topic  number  three  from   📍 Cotality  on  the  4th  of  December.  Property  values  still  in  a  holding  pattern.  Topic  number  four  from   📍 RNZ  on  the  2nd  of  December:  adjustment  to  single  pension  rate  may  be  prompting  women  to  borrow  against  homes.

And  topic  number  five  from   📍 RNZ  on  the  2nd  of  December:  .  Consumer  and  business  credit  demand  improves  again  in  October.  

 Marker

So  first  up  for  this  week  in  review  from  the  Mortgage  Mag  on  the  4th  of  December.  Buyers  sitting  on  the  sidelines  in  the  best  time  to  buy  in  a  decade.  Current  data  indicates  that  the   New  Zealand  real  estate  market  offers  the  most  favourable  buying  conditions  seen  in  three  years,  characterised  by  stable  pricing,  lower  interest  rates  and  abundant  housing  supply.

Despite  these  factors,  potential  purchasers  remain  hesitant,  often  waiting  for  an  ideal  market  scenario  that  may  not  materialise.  Spokeswoman  Vanessa  Williams  from  realestate .co .nz  notes  that  while  recent  years  have  been  uncertain,   📍 the  current  combination  of  steady  prices  and  high  inventory  creates  a  strong  environment  for  buyers  to  act.

Reserve  Bank  data  reflects  this  hesitancy,  revealing  that  30  percent  of  new  mortgages  are  currently  for  refinancing  rather  than  purchasing,  and  that's  a  notable  increase  from  three  years  ago.  However,  market  sentiment  is  shifting.  The  latest  ASB  Housing  Confidence  Survey  reports  that  28  percent  of  respondents  believe  that  now  is  a  good  time  to  buy,  and  that  marks  the  highest  confidence  level  in  15  years.

ASB's  Chief  Economist  suggests  that  reduced  borrowing  costs  and  high  supply  are  creating  unique  conditions,  though  he  warns  that  increased  sales  could  reduce  stock  levels  and  nudge  prices  upwards  next  year.  Sales  volumes  are  already  recovering,  having  bounced  back  significantly  from  the  lows  of  2023,  with  recent  figures  showing  over  20 ,000  more  properties  purchased  compared  to  the  market  bottom.

With  house  prices  bottoming  out  earlier  this  year,  the  risk  of  value  decline  is  minimised.  Most  economists  predict  a  5  percent  value  increase  next  year,  and  while  long -term  growth  averages  7  percent  annually,  new  lending  restrictions  such  as  loan -to -value  and  debt -to -income  ratios  are  expected  to  moderate  extreme  price  hikes  going  forward.

The Market  is  currently  defined  by  high  inventory  and  cautious  demand,  with  national  stock  levels  rising  4  percent  year -on -year.  New  listings  have  surged,  particularly  in  regions  like  Northland,  Taranaki  and  Nelson  and  Bays.  While  the  national  average  asking  price  remains  stable  at  around  $866 ,474,  specific  areas  such  as  Taranaki  are  experiencing  record  highs  in  listings  and  double -digit  price  growth.

Experts  suggest  that  for  those  whose  personal  circumstances  allow,  the  current  window  represents  a  prime  opportunity  to  enter  the  market  before  conditions  tighten  and  potentially  the  best  opportunity  that  we've  seen  for  10  years.  

Marker

Topic  number  two  from  RNZ  on  the  3rd  of  December,  Westpac  launches  scheme  to  help owners protect homes from extreme weather.     Westpac  New  Zealand  has  introduced  a  five -year  interest -free  home  loan  top -up  of  up  to  $50 ,000,  designed  to  enhance  the  resilience  of  residential  properties  against  natural  hazards  and  extreme  weather.

 

The  initiative  follows  a  survey  of  nearly  1 ,100  Westpac  customers,  which  found   📍 that  60  percent  are  worried  about  the  impact  of  severe  weather  and  flooding  on  their  own  properties,  while  80  percent  are  concerned  about  risks  to  their  wider  towns  or  cities.  Sarah  Hearn,  Westpac's  Managing  Director  for  Product  Sustainability  and  Marketing,  stated  that  the  bank  is  the  first  to  incorporate  risk  mitigation  measures  into  its  sustainable  lending  programme.

She  noted  that  while  extreme  weather  is  not  new  to  New  Zealand,  recent  Earth  Sciences  New  Zealand  research  indicates  these  events  are  occurring  with  increased  frequency.  From  February  2nd,  the  programme  will  expand  to  include  major  structural  work  such  as  chimney  removal  and  raising  houses  above  flood  levels.

Hearn  added  that  the  bank  is  also  collaborating  with  business  customers  to  help  them  invest  in  resilience  measures  and  assess  climate  change  impacts.  This  new  offer  complements  Westpac's  existing  Greater  Choices  programme,  which  supports  energy  efficiency  upgrades  like  heat  pumps,  solar  power  systems  and  electric  vehicles.

In  its  2025  Sustainability  Update,  Westpac  highlighted  a  commitment  of  $7 .6  billion  in  sustainable  lending  and  over  $730  million  for  affordable  housing  as  of  September  30th.  The  bank  also  reported  record  fundraising  of  $1 .5  million  for  rescue  helicopters,  $11 .6  million  invested  in  communities,  and  the  delivery  of  financial  education  to  more  than  13 ,000  people.

Additionally,  fraud  prevention  rates  increased  by  27  percent  over  the  period. 

Marker

 Topic  number  three  from  Cotality  on  the  4th  of  December.  Property  values  hold  still  in  a  holding  pattern.  Property  values  across   New  Zealand  plateaued  in  November,  following  a  slight  rise  in  the  previous  month  according  to  Cotality  New  Zealand's  latest  home  value  index.

The  national  median  value  now  sits  at  806,551  which is 17.4% below the peak seen in early 2022 and just 1.1% above the June 2023 low. 

Hamilton  and  Tauranga  recorded  gains  of  0 .7  percent  and  0 .6  percent  respectively,  , while Christchurch rose by 0.3%.   Wellington and Dunedin   experienced  marginal  growth  of  0 .1%,  whereas  Auckland  values  slipped  by  0 .2  percent.  Cotality  New  Zealand  Chief  Property  Economist  Kelvin  Davidson  observes  that  while  economic  sentiment  is  improving,  actual  property  values  are  slow  to  shift.

He  suggests  that  recent  drops  in  mortgage  rates  and  improved  affordability  point  toward  potential  upside  heading  into  2026.  Though  the  market  currently  remains  in  a  bit  of  a  holding  pattern.  Davidson  notes  that  listing  numbers  remain  higher  than  normal,  placing  buyers  in  a  strong  position  for  price  negotiations.

 📍 While  economic  indicators  are  encouraging,  he  cautions  that  unemployment  concerns  and  slow  job  growth  are  still  influencing  the  market.  Regionally,  Auckland  continues  to  lag,  recording  its  eighth  consecutive  monthly  decline  due  to  buyer  caution  and  high  supply.     While  Waitakere  saw  a  slight  increase,  other  sub -markets  like  Papakura  weakened.

Wellington's  performance  was  patchy,  with  growth  in  the  city  offset  by  declines  in  Lower  Hutt  and  the  Kapiti  Coast.  In  the  provinces,  Invercargill  stood  out  with  a  0 .8  percent  rise,  reaching  a  new  value  peak  alongside  districts  like  Gore  and  Ashburton.  Davidson  notes  that  value  falls  in  regional  markets  are  becoming  less  widespread,  likely  supported  by  better  results  in  the  primary  sector.

Looking  ahead,  Davidson  characterises  the  current  market  as  taking  one  step  forward  and  one  step  back.  He  highlights  that  falling  mortgage  rates  are  already  benefiting  borrowers,  with  first  home  buyers  active  and  investors  steadily  returning.  And  that's  certainly  something  that  we're  seeing  at  Property  Apprentice  as  well.

While  rising  sale  volumes  and  an  improving  economy  are  expected  to  erode  stock  levels  in  2026,  Davidson  concludes  that  future  growth  will  likely  be  controlled  rather  than  extreme,  constrained  by  debt -to -income  ratio  caps  and  And  the  current  volume  of  housing  relative  to  the  population.  I  think  it's  important  to  also  think  about  the  fact  that  we  are  well  below  average  with  our  net  migration  figures  at  the  moment.

So  when  we  have  more  people  deciding  that  they  want  to  come  back  to  New  Zealand  or  relocate  to  New  Zealand,  that  could  suck  up  the  available  housing  quite  quickly,  which  could  turn  into  a  bit  of  a  shortage  of  property,  especially  in  some  areas.  So  yeah,  next  year  is  certainly  going  to  be  an  interesting  one  to  watch.

  📍  📍 If  you'd  like  to  learn  more  about  investing  in  property,  come  along  to  one  of  our  free  online  events  called  How  to  Succeed  with  Property  Investing.  Check  out  propertyapprentice .co .nz  for  upcoming  dates  and  register  today.  We  don't  sell  property,  so  it's  all  about  increasing  your  knowledge  to  reduce  your  risk.

So  feel  free  to  register  for  one  of  our  upcoming  free  events.   

Marker

Topic  number  four  on  RNZ  on  the  2nd  of  December.  Adjustment  to  single  pension  rate  may  be  prompting  women  to  borrow  against  homes.  Single  women  are  increasingly  utilising  reverse  mortgages  to  supplement  their    📍 retirement  income  and  that's  a  trend  potentially  driven  by  the  financial  shock  of  adjusting  to  a  single  pension  rate. 

Because  women  tend  to  outlive  men.  Lincoln  University's  Professor  Graham  Squires,  who  recently  conducted  research  on  this  niche  market,  notes  that  while  currently  limited  to  providers  like  Heartland  Bank  and  Southland  Building  Society,  usage  is  likely  to  grow  alongside  the  ageing  population.  Squires  highlighted  that  these  financial  tools  carry  sensitivities  regarding  debt  and  inheritance,  yet  his  data  shows  New  Zealanders  are  prudent   .

The  average  loan  is  under  $50 ,000,  and  95  percent  are  repaid  voluntarily  before  the  borrower  dies.  The  research  identifies  the  typical  applicant  as  a  72 -year -old  single  woman.  Squires  observed  that  New  Zealanders  are  notably  more  cautious  than  their  Australian  counterparts,  who  frequently  borrow  the  maximum  limit  allowed.

He  attributes  this  to  a  highly  regulated  local  market  designed  to  protect  vulnerable  borrowers  and  a  general  sensibility  among  Kiwi  retirees.  However,  he  emphasised  that  improving  financial  literacy  remains  vital  to  ensure  future  retirees  understand  the  most  appropriate  options  available  to  them.

Ralph  Stewart  of  Lifetime  Retirement  Income  corroborated  that  his  clients  are  predominantly  single  females,  often  living  alone  with  decades  of  retirement  ahead.  He  pointed  out  that  the  reduction  from  a  married  pension  rate  to  a  single  rate  is  not  proportionate  to  household  expenses.  Massey  University's  Claire  Matthews  agreed,  suggesting  that  the  lower  retirement  savings  generally  held  by  women  might  force  them  to  access  home  equity  to  remain  in  the  family  home  after  losing  a  spouse.

Liz  Koh  from  Enrich  Retirement  views  that  the  Kiwi  approach  to  reverse  mortgages  is  perhaps  a  bit  too  conservative.  She  noted  that  while  the  current  generation  is  averse  to  debt,  these  loans  don't  require  repayment  during  one's  lifetime.  Koh  suggested  that  voluntary  early  repayments  are  likely  due  to  moves  into  retirement  villages  or  family  members  preserving  their  inheritance.

She  believes  there  is  scope  for  retirees,  particularly  separated  or  divorced  women,  who  often  end  up  financially  worse  off  than  men,  to  use  these  tools  more  effectively  to  enhance  their  quality  of  life.     My  advice  on  this  is  get  advice  from  a  mortgage  adviser,  and  they  can  put  you  in  touch  with  a  reverse  mortgage  provider  if  needed.

And  if  that's  the  best  situation,  you  know,  best  scenario  for  your  individual  situation. 

Marker

 Topic  number  five   📍 from  RNZ  on  the  2nd  of  December: .  Consumer  and  business  credit  demand  improves  again  in  October.  Economic  indicators  for  October   were  mixed  with  rising  credit  demand  occurring  alongside  a  spike  in  company  liquidations  to  levels  not  seen  since  2011.

Centrix  data  reveals  that  consumer  arrears  have  dropped  to  459 ,000  or  approximately  12  percent  of  borrowers.  And  that's  the  lowest  rate  in  over  two  years,  which  is  a  good  sign.  Centrix  Chief  Operating  Officer  Monika  Lacey  attributes  this  positive  shift  to  recent  official  cash  rate,  or  OCR  cuts,  which  is  a  trend  that  she  expects  will  continue  following  the  most  recent  rate  reduction.

Household  lending  has  seen  a  significant  boost,  rising  13 .2  percent  year  on  year  driven  largely  by  mortgage  inquiries  and  borrowers  seeking  to  refinance  for  better  rates.  General  consumer  credit  demand  also  climbed  by  4 .8  percent  in  anticipation  of  the  retail  sales  season  through    credit  card  applications  dropped  by  22 .2%,  which  Lacey  links  to  waning  popularity  among  younger  consumers.

Business  credit  demand  rose  by  3  percent  overall,  with  the  hospitality  sector  recording  a  massive  38  percent  increase,  while  the  construction  and  transport  sectors  saw  declines.  Despite  the  growth  in  credit  demand,  liquidations  hit  a  decade -plus  high,  particularly  within  the  construction  and  hospitality  industries.

Lacey  notes  that  this  underscores  ongoing  financial  pressure  in  certain  sectors,  as  well  as  increased  enforcement  by  the  Inland  Revenue  Department.     However, she  contextualises  these  figures  by  pointing  out  that  liquidation  still  represent  only  a  tiny  fraction  of  New  Zealand's  total  companies,  and  that  6  out  of  19  industry  sectors  actually  recorded  improvements.  The  data  is  in:  the  Reserve  Bank  has  cut  the  OCR  to  2 .25  percent  and  major  economists  agree  that  we're  likely  at  the  bottom,  if  not  near  the  bottom,  of  the  interest  rate  cycle.

With  forecasts  predicting  that  rates  could  start  climbing  again  in  2027  or  perhaps  late  2026  even,  the  window  to  lock  in  low  borrowing  costs  is  open  right  now,  but  it's  not  going  to  stay  like  that  forever.  

Secure  your  financial  future  now  while  the  conditions  are  like  Goldilocks.  Just  right.    📍  📍 Join  our  How  to  Succeed  with  Property  Investing  free  event.  These  events  are  all  available  online  so  you  can  gain  valuable  insights  and  strategies  tailored  to  today's  market  conditions  regardless  of  where  you  live.

Whether  you're  an  experienced  investor  or  just  getting  started,  this  free  session  will  help  equip  you  with  the  key  tools  and  insights  to  make  confident,  informed  decisions,  and  I'm  happy  to  answer  questions  during  the  live  event.  Don't  miss  out,  register  today  and  take  the  next  step  towards  achieving  your  financial  success  in  our  free  events,  I'll  also  tell  you  more  about  how  we  could  help  you  as  a  client  to  achieve  your  investing  goals.

So  if  you're  interested  in  finding  out  more  about  how  we  can  help  you,  visit  www.propertyapprentice.co.nz  today  and  register  for  an  event.    📍  📍 Now,  if  you've  already  been  to  one  and  you'd  like  to  know  more  about  how  we  can  help  you,  feel  free  to  book  a  no  obligation  phone  call  or  meeting  with  my  husband,  and  Paul  Roberts.

That  meeting's  also  free  through  our  website  www.propertyapprentice.co.nz  And  if  you've  been  to  one  of  our  free  events,  spread  the  word,  let  other  people  know.  If  you  think  that  they'll  benefit  from  attending  it,  do  us  a  favor  and  spread  the  word.  Thanks  for  listening. 

  📍 ​