Experts Respond to Capital Gains Tax: Housing Market Outlook Explained

Topic #1:  Oneroof 29th of October-Capital gains tax fallout: ‘House prices are not going to fall another 20%’

Topic #2: Good Returns 28th of October - Bets are on for OCR to fall even further

Topic #3:  Stuff 30th of October- Biggest bank thinks house prices will rise this year after all

Topic #4: 1News 30th of October - New granny flat rules could put rates up, economist says

#PropertyInvestment #NZPropertyMarket #PropertyNews #RealEstateNZ #InvestInProperty #PropertyInvesting #PropertyApprentice
#LandlordsNZ #OccupancyLimits #GrannyFlatsNZ #ConsentFreeGrannyFlats #HousingReformNZ #RentalMarketNZ #PropertyLegislation
#FinancialFreedomNZ #PropertyEducation #BuildWealthThroughProperty #NZInvestors #PropertyUpdate

Transcript

 Hi  everyone,  I'm  Debbie  Roberts,  owner  and  financial  adviser  at  Property  Apprentice.  Join  us  today  for  the  week  in  review  where  I  talk  about  current  events  for  the  everyday  investor  and  home  buyer.  Our  topics  for  this  week.  Topic  number  one,  as  most  of  you  will  be  expecting.   📍 From  Oneroof  on  the  29th  of  October,  capital  gains,  tax  fallout.

House  prices  are  not  gonna  fall  another  20%.  Topic  number  two  from   📍 Good  Returns  on  the  28th  of  October.  Bets  are  on  for  OCR  to  fall  even  further.  Topic  number  three   📍 from  Stuff  on  the  30th  of  October.

Biggest  bank  thinks  house  prices  will  rise  this  year  after  all.   📍 topic  number  four  from  One  News  on  the  30th  of  October  new  granny  flat  rules  could  put  rates  up,  economist  says.  So  we'll  start  with  

Marker

Oneroof  on  the  29th  of  October,  capital  gains  tax  fallout,  house  prices  are  not  going  to  fall  another  20%.

Labour's  newly  proposed  28  percent  capital  gains  tax  or  CGT  on  property  sales,  excluding  family  homes  and  farms,  has  been  met  with  scepticism  from  economists  and  industry  experts.  The  tax  is  intended  to  take  effect  in  July  2027  if  Labour  wins  the  next  general  election,  with  forecast  revenue  rising  to  $969  million  in  the  third  year.

Experts  doubt  the  policy  will  achieve  Labour's  goal  of  improving  housing  affordability  or  significantly  curbing  house  price  growth.  Kiwibank  Chief  Economist  Jared  Kerr  and  Cotality  Chief  Economist  Kelvin  Davidson  both  questioned  the  effectiveness  of  a  capital  gains  tax  in  controlling  house  prices,  with  Kerr  citing  the  limited  impact  of  similar  taxes  in  Australia.

Ray  White  co -owner  Tom  Rawson  predicted  that  some  investors  might  sell  up  before  the  2027  start  date  to  avoid  the  tax.  Davidson  suggested  investors  might  simply  change  their  behaviour  to  avoid  selling,  noting  that  the  policy  could  be  a  way  to  disincentivise  property  investment  in  favour  of  assets  like  shares  or  KiwiSaver.

Davidson  also  suggested  that  the  tax  might  not  generate  the  huge  amount  of  money  Labour  forecasts.  Rawson  added  that  the  Government  should  be  prepared  to  cover  capital  losses,  stating  that  the  tax  cannot  selectively  target  profits  while  ignoring  losses.  The  New  Zealand  Property  Investors  Federation  stated  that  the  policy  unfairly  targets  property  investors  who  provide  rental  accommodation  and  called  on  Labour  to  ensure  the  tax  allows  for  deductions  on  repairs,  maintenance,  upgrades  and  inflation.

Infometrics  Chief  Forecaster  Gareth  Kiernan  noted  that  the  policy's  potential  introduction  is  likely  to  further  stifle  investor  demand.  He  suggested  that  if  a  capital  gains  tax  is  introduced,  investors  would  likely  seek  a  realignment  of  their  rental  yields,  which  could  lead  to  house  prices  pulling  back  to  raise  rental  yields.

The  total  potential  market  affected  includes  over  half  a  million  investment  or  secondary  homes,  representing  about  29  percent  of  the  market.  My  thoughts  on  this.  Where  should  I  start?  Uh,  so  let's  start  with  the  effectiveness  of  capital  gains  tax  and  controlling  house  prices.  I  mean,  Australia's  not  only  got  capital  gains  tax,  but  it's  also  got  stamp  duty.

And  in  Sydney,  as  an  example,  house  prices  on  average  are  $1 .7  million  compared  to  in  Auckland  where  they're  about,  what,  $950  or  something.  So,  you  know,  it  doesn't  stop.  capital  gains.  It  doesn't  stop  house  prices  from  increasing.  I  think  potentially  the  most  significant  impact  that  this  could  have  is,    there  will  be  some  landlords  who  are  nearing  retirement  and  they  might  just  decide,  you  know  what,  let's  retire  a  little  bit  early,

downsize  the  portfolio  before  the  capital  gains  tax  kicks  in,  and  if  that  happens,  bearing  in  mind  we've  got  an  aging  population  and  a  lot  of  the  baby  boomers  were  encouraged  to  invest  in  property.  So  if  we've  got  a  larger  number  of  baby  boomers  retiring  and  selling  their  rental  portfolios,  We  could  end  up  in  a  similar  situation  that  we  had  when  the  previous  government  introduced  changes  to  interest  deductibility  when  they  removed  the  option  to  deduct  the  interest  for  tax  benefits.

So,  you  know,  the  same  thing  could  happen.  We  saw  rent  increases.

   Not  to  mention  the  fact  that,  you  know,  we've  already  got  a  shortage  of  GPs  at  the  moment  so  their  plans  to  use  capital  gains  tax  to  fund  three  GP  visits  for  free  a  year.  What  is  that  going  to  do  to  waiting  times  and  put  pressure  on  the  GPs  even  further?

So  I  think  that,  You  know,  shockingly,  for  some  of  you,  this  might  be  a  poorly  thought  through  proposal  aimed  at  further  dividing  the  country  into  those  that  have  and  those  that  have  not.  And,   yeah,  I  think  from,  you  know,  judging  by  some  of  the  comments  on  social  media  so  far,  it's  doing  its  job.  You  know,  there's  been  certainly  an  increase  in  the  number  of  anti -landlord  commentary  on  On  any  news  links  like  this.

So,  you  know,  I  think  that  it  is  important  to  remember  that,  you  know,  I  don't  think  that  we're  going  to  see  investors  changing  their  behavior.  To,  you  know,  invest  further  into  shares  or  KiwiSaver  instead  of  property  investing  because  property  investing  still  got  the  powerful  benefit  of  having  leverage,  which  means  that  your

net  worth  will  increase  faster,  even  with  smaller  capital  growth.  And  even  if  you  do  have  to  pay  capital  gains  tax,  then,  you  know,  I  think  potentially  investors  that  decide  to  hang  in  there  will  just  hold  their  properties  for  longer  so  that  they  can  make  a  bigger  profit,  even  after  paying  capital  gains  tax.

But  I  think  it's  short  sighted  behaviour  from  the  opposition.  I  think  it's  just  trying  to  grab  a  few  extra  votes  from  people  that  won't  be  affected  by  this  tax  bill.  

Marker

Second  topic  for  this  week  in  review,  from  Good  Returns  on  the  28th  of  October,  bets  are  on  for  an  OCR  to  fall  even  further.  The  latest  increase  in  New  Zealand's  Consumer  Price  Index,  or  CPI,  was  driven  by  rising  costs  for  food,  electricity  and  local  council  rates.

However,  Westpac  reports  that  price  pressures  in  the  discretionary  and  cyclical  areas  of  the  economy  are  subdued,  which  is  a  significant  factor  for  the  Reserve  Bank  of  New  Zealand.  Senior  Economist  Satish  Ranchhod  stated  that  when  combined  with  an  expected  easing  in  food  prices,  overall  inflation  is  forecast  to  drop  back  to  levels  comfortably  within  the  RBNZ's  1 -3  percent  target  band  over  the  next  12  months.

This  underlying  trend  is  particularly  evident  in  housing  costs,  where  rental  inflation  has  fallen  to  its  lowest  level  since  2019,        Without  a  capital  gains  tax,  I  might  add,  and  construction  cost  inflation  is  also  at  its  lowest  since  2009.

Again,  without  the  impact  of  capital  gains  tax.  This  contained  medium-term.  Inflation  Outlook,  alongside  an  economy  still  operating  with  spare  capacity,  provides  the  RBNZ  with  headroom  to  continue  cutting  the  official  cash  rate.  Westpac  is  consequently  forecasting  one  more  0 .25  percent  rate  cut  at  the  Reserve  Bank's  November  meeting,  which  could  bring  the  OCR  to  a  predicted  low  of  2 .25%.

Ranchhod  explained  that  the  full  effects  of  stimulus  has  been  slow  to  hit  the  economy,  because  about  90  percent  of  New  Zealand  mortgages  are  fixed for a period of time. As a result, even if interest rates have been dropping for a period of time,     a  material  fall  in  household's  debt  servicing  costs  has  only  been  seen  since  the  middle  of  this  year.  The  Bank  will  now  be  closely  watching  for  signs  that  spending  is  starting  to  increase  as  the  country  heads  into  the  summer  months.

And  it  will  also  monitor  gauges  of  the  job  market  following  the  September  quarter  update  scheduled  for  November  5. 

Marker

 Third  topic  for this  week  in  review  from  Stuff  on  the  30th  of  October.  Biggest  bank  thinks  house  prices  will  rise  this  year  after  all.  ANZ  has  revised  its  house  price  forecast  for  the  year,  now  predicting  that  values  will  lift  over  the  final  months  of  2025.  The  Bank's  economists,  who'd  previously  expected  no  house  price  growth  this  year,  made  the  change  after  noting  that  the  falls  of  winter  appear  to  be  over,  with  the  Real  Estate  Institute  House  Price  Index  showing  a  0 .3  percent  rise  year -on -year.

The  key  driver  behind  the  updated  forecast  is  the  Reserve  Bank  cutting  the  official  cash  rate  faster  than  anticipated,  with  ANZ  now  seeing  the  OCR  falling  slightly  further  to  2 .25%.  The  bank  believes  that  this  will  give  the  housing  market  more  support  than  previously  envisioned.  In  light  of  these  factors,  ANZ  now  forecasts  house  prices  in  the  fourth  quarter  of  2025  to  be  up  0 .5  percent  to  1  percent  year  on  year,  rather  than  being  unchanged.

For  the  next  year,  the  bank  anticipates  prices  will  grow  by  5%.  Economist  Matthew  Galt  noted  that  the  trend  will  feature  regional  differences,  with  areas  supported  by  strong  rural  economies  seeing  modest  growth,  while  prices  in  Auckland  and  Wellington  have  been  flat  or  falling.  Galt  emphasised  the  significant  role  of  rents  in  weighing  on  house  prices over the past year attributing the low growth to a weak economy and improved housing supply 

He  stated  that  if  rents  on  new  tenancies  had  followed  their  long  run  average  increase  of  4 .5  percent  instead  of  falling  by  1%,  the  modelled  house  price  would  be  9  percent  higher.  Homeownership  running  costs  have  eased  from  their  2022  to  2024  highs  and  are  now  back  in  line  with  the  historical  relationship  with  rents.

Gold  expects  these  costs  and  rents  to  remain  in  balance,  pointing  to  a  broad  price  stability,  with  a  potential  modest  increase  next  year  as  the  economy  cyclically  recovers.  While  falling  rents,  high  council  rates  and  insurance  costs  have  been  a  drag  on  house  prices,  ANZ  expects  these  factors  to  be  much  less  of  an  issue  going  forward.

The  slowdown  in  rent  inflation  is  partly  due  to  the  economic  cycle,  as  factors  like  wage  growth  and  employment  affect  the  rental  market,  as  well  as  the  housing  market.  However  Galt  also  noted  that  housing  construction  has  held  up  better  during  this  downturn  than  in  previous  ones,  and  this  extra  supply  will  help  keep  a  lid  on  rent  inflation,  even  as  tenant  demand  increases  next  year.

My  thoughts  on  this  are,  it's  a  moving  beast.  Thank  you  very  much.  We've  got  an  oversupply  of  some  types  of  properties,  like  particularly  some  one  and  two  bedroom  apartments  or  townhouses  and  parts  of  the  country.  But  then  that  could  balance  out  quite  easily  as  the  economy  recovers  and  people  move  back  into  their  own  places  again,  instead  of  moving  back  in  with  family  or  friends  to  make  the  cost  of  living  a  bit  more  affordable.

If  we  get  more  migration.  You  know,  as  net  migration  increases  back  to  more  average  levels,  that  could  quite  quickly  soak  up  some  oversupply  of  different  types  of  properties.  And  yeah,  I'm  fully  expecting  house  prices  to  increase  next  year.  But  no  one's  got  a  crystal  ball  at  work,  so  we  shall  wait  and  see  who  was  right  with  their  predictions.

Topic  number  four  from  One  News  on  the  30th  of  October  new  granny  flat  rules  could  put  rates  up,  economist  says.    New  legislation  simplifying  the  rules  for  building  granny  flats  could  lead  to  increased  costs  for  ratepayers,  according  to  economist  Brad  Olsen  from  Infometrics.  Olsen  argued  that  a  property  with  a  granny  flat  would  presumably  see  an  increase  in  local  rates,  because  the  additional  unit  would  also  be  using  local  resources.

If  rates  were  not  increased,  existing  households  would  effectively  be  subsidising  properties  with  the  new  flats,  as  the  increased  use  of  local  resources  would  be  unfunded.     Local  councils  confirmed  that  the  construction  of  new  granny  flats  is  likely  to  trigger  additional  charges.

Spokespeople  for  Masterton  and  Carterton  district  councils  stated  that  rates  are  based  on  whether  a  structure  is  occupiable,  not  its  size.  If  a  new  structure  includes  a  toilet,  shower  and  kitchen  sink,  it's  considered  occupiable  and  will  attract  additional  fixed  charges  for  services  such  as  water,  sewage  and  roading.

  They  added  that  building  a  granny  flat  may  also  affect  a  property's  overall  valuation,  which  could  impact  valuation -based  rates.  In  other  words,  if  the  value  of  the  property  increases,  then  the  rates  could  also  be  increased  due  to  that.  Similarly,  the  South  Wairarapa  District  Council  rates  secondary  dwellings  based on whether they meet the definition of a  separately used or inhabitable part.     If a new granny flat meets this definition, it will attract additional fixed charges, including those for water and wastewater.  It may also increase the property's capital value, which affects value-based rates like general rates. In announcing the legislative change, Housing Minister Chris Bishop explained that the goal is to make it easier  

   to  build  homes  by  removing  complex  and  expensive  consent  processes  for  simple  dwellings  up  to  70  square  metres.  Bishop  stated  that  these  multi -generational  units  are  part  of  the  solution  to  the  housing  crisis,  providing  more  options  for  various  groups,  including  grandparents,  young  adults  and  rural  workers.

He  also  noted  that  councils  can  charge  development  contributions  to  recover  the  costs  of  growth  associated  with  the  new  units.  Building  and  Construction  Minister  Chris  Penk  added  that  the  legislative  change,  which  is  expected  to  deliver  approximately  13 ,000  more  granny  flats  over  the  next  decade,  could  boost  productivity  in  the  construction  sector  by  freeing  councils  from  managing  unnecessary  consenting  burdens.

   The  new  exemption  is  expected  to  come  into  effect  in  2026.  My  thoughts  on  this  are  that  if  you  do  see  an  increase  in  rates,  you've  increased  the  value  on  your  property  and  potentially  also  increased  the  rental  return  on  that  because  it's  certainly  cheaper  to  pay  a  little  bit  of  an  increase  in  your  rates  than  to  buy  another  piece  of  land  and  stick  a  dwelling  on  top  of  that.

Are  you  ready  to  turn  these  new  laws  and  recent  property  market  changes  into  opportunities?     Whether  you're  a  first home  buyer  looking  for  security  or  an  investor  navigating  falling  rents  and  new  regulatory  risks  like  occupancy  limits,  you  need  a  strategy  designed  for  today's  market.    📍  📍 Join  me  at  one  of  our  free  events  called  How  to  Succeed  with  Property  Investing.

These  events  are  all  available  online  so  you  can  gain  valuable  insights  and  strategies  tailored  to  today's  market  conditions  regardless  of  where  you  live.  Whether  you're  an  experienced  investor  or  just  getting  started,  this  free  session  will  equip  you  with  the  key  tools  and  insights  to  make  confident,  informed  decisions.

Don't  miss  out,  register  today  and  take  the  next  step  towards  reaching  your  financial  success.  In  our  free  events,  I'll  also  tell  you  more  about  how  we  could  help  you  as  a  client  to  achieve  your  investing  goals.  So  if  you're  interested  in  finding  out  more  about  how  we  could  help  you,  register  today.

Visit  www.propertyapprentice.co.nz  and  register  for  one  of  our  free  events  today.    📍  📍 If  you've  already  been  to  one,  and  you'd  like  to  know  more  about  how  we  could  help  you  on  your  journey,  or  you  really  enjoyed  the  session,  feel  free  to  spread  the  word  to  friends  and  family.  And  if  you're  interested  in  finding  more  about  what  we  could  help  you  with,  book  a  no -obligation  phone  call  or  meeting  with  my  husband,  Paul  Roberts,  through  our  website.

And  that's  www.propertyapprentice.co.nz.   Thanks  for  listening.