House Sellers Beware: Realistic Pricing Still Key Despite Falling Interest Rates

Topic #1:  NZHerald 18th of February - Property investors eye short-term rentals for higher yields

Topic #2: Interest.co.nz 19th of February - Auckland's median price dropped $51,000 in January, national median down $30,000

Topic #3: RNZ19th of February - All major banks cut interest rates after official cash rate drops

Topic #4: RNZ 19th of February - House sellers warned to be realistic despite falling interest rates

Topic #5: NZ Adviser 20th of February - New Zealanders prioritise mortgage and essential bills, survey finds



#propertyapprenticenz #investingadvice #mortgagerates #interestrates #rentalproperty #landlording #newzealand #marketupdate 

Transcript

 Hi  everyone,  I'm  Debbie  Roberts,  Owner  and  Financial  Advisor  at  Property  Apprentice.  Join  us  today  for  the  Week  in  Review,  where  I  talk  about  current  events  for  the  everyday  investor  and  home  buyer.   Our  topics  for  this  week,    📍 first  up  from  New  Zealand  Herald  on  the  18th  of  February,  Property  Investors  eye  short -term  rentals  for  higher  yields. 

 Topic    📍 number  two  from  interest.co.nz  On  the  19th  of  February,  Auckland's  median  price  dropped  $51 ,000  in  January,  national  median  down  $30 ,000.    Topic  number  three  from    📍 RNZ  on  the  19th  of  Feb,  all  major  banks  cut  interest  rates  after  official  cash  rate  drops.   Topic  number  four  from    📍 RNZ  on  the  19th  of  Feb,  house  sellers  warned  to  be  realistic  despite  falling  interest  rates.

 And  topic  number  five  from    📍 New  Zealand  Advisor  on  the  20th  of  February,  New  Zealanders  prioritise  mortgage  and  essential  bills,  survey  finds.   Shocker.  


 Topic  number  one,  New  Zealand  Herald,  18th  of  February,  property  investors  eye  short -term  rentals  for  higher  yields.  Property  investors  are  increasingly  exploring  short -term  rentals  as  a  strategy  to  diversify  risk,  according  to  the  Auckland  Property  Investors  Association. 

Data  from  analytics  firm  AirDNA  indicates  a  resurgence  in  domestic  travel,  with  73 ,513  properties  listed  on  the  platform  in  2024.  Just  below  the  $77 ,457  recorded  in  2019.   During  the  pandemic,  listings  had  dropped  as  low  as  $56 ,000.  The  average  daily  rental  rate  rose  to  $290 .47  in  December  2024,  a  notable  increase  from  $195 ,000.

dollars  and  74  cents  in  2019.   Occupancy  rates  vary  by  region.  Auckland  had  a  55 .7  percent  occupancy  rate   in  December.  Christchurch  reported  65 .7  percent  occupancy  ,  while  Wellington  had  59 .3  percent  across  3 ,495  properties. 

Despite  lower  occupancy,  Auckland  commanded  the  highest  daily  rental  rate,  averaging  just  over  $290  per  day.   Sarina  Gibbon,  General  Manager  of  the  Auckland  Property  Investors  Association,  observed  a  growing  trend  among  investors  considering  Airbnb  rentals.  She  noted  that  experienced  landlords  with  larger  portfolios  were  drawn  to  the  high  cash  flow  potential  and  reduced  tenant  obligations  associated  with  short -term  rentals.

Additionally,   the  sector  appeared  to  be  dominated  by  professional  property  managers,  meaning  property  owners  might  not  face  significantly  increased  workload,  though  higher  vacancy  rates  could  be  a  factor.  Other  high -yield  regions  included  Westland,  10 .47%,  Ruapehu  and  Rotorua.  Meanwhile,  Western  Bay  of  Plenty  and  Upper  Hutt  had  some  of  the  lowest  Airbnb  yields,  under  3 .5  percent.

Auckland  also  ranked  relatively  low  at  just  under  4 .3  percent,  potentially  due  to  the  prevalence  of  lower  cost   inner  city  apartments  in  the  Airbnb  market.   Bram  Gallagher,  Director  of  Economics  at  AirDNA,  noted  that  demand  had  rebounded  since  the  COVID -19  downturn,  but  anticipated  a  seasonal  dip  in  March  before  a  recovery  in  April  during  school  holidays. 

He  also  highlighted  a  shift  in  consumer  preferences,  with  travellers  increasingly  booking  larger  houses  for  family  gatherings,  while  shared  accommodation  had  declined  in  popularity  post -pandemic. 

 Topic   number  two  from  Interest .co .nz  On  the  19th  of  February,  Auckland's  median  price  dropped  $51 ,000  in  January  National  median  down  $30 ,000  The  New  Zealand  housing  market  experienced  mixed  results  in  January  with  a  notable  rise  in  sales  but  a  decline  in  prices  according  to  the  latest  figures  from  the  Real  Estate  Institute  of  New  Zealand,  REINZ.  A  total  of  3 ,774  residential  properties  were  sold  during  the  month,  marking  a  17 .5  percent  increase  from  January  2023. 

However,  the  national  median  selling  price  dropped  to  $750 ,000,  down  3 .8  percent  or  $30 ,000  from  December,  and  1 .7  percent  year  on  year.  Auckland  saw  the  sharpest  decline  with  its  median  price  falling  to  $949 ,000,  which  is  a  drop  of  5 .7  percent  or  $51 ,000  from  December,  and  3 .8  percent  compared  to  the  same  month  last  year. 

The  REINZ  House  Price  Index  also  reflected  this  downward  trend,  decreasing  1 .4  percent  year -on -year  and  0 .2  percent  from  December.  The  price  drop  was  likely  influenced  by  an  increase  in  available  properties,  with  8 ,904  new  listings  recorded,  that's  the  highest  January  total  in  a  decade,  and  21 .2  percent  higher  than  this  time  last  year. 

Homes  also  took  longer  to  sell,  averaging  54  days  on  the  market  compared  to  51  days  a  year  earlier.   REINZ  Chief  Executive  Jen  Baird  noted  that  buyers  were  benefiting  from  greater  selection  due  to  rising  listings.  She  also  highlighted  that  sellers  who  set  realistic  price  expectations  were  contributing  to  a  more  positive  market  sentiment  among  agents. 

If  you'd  like  to  learn  more  about  investing  in  property,    📍  📍 join  me  at  one  of  our  free  events  called  How  to  Succeed  with  Property  Investing.  I'll  discuss  strategies  for  successful  investing  from  my  perspective  as  an  experienced  investor  and  a  financial  advisor,  and  these  events  are  available  live  online.

Check  out  propertyapprentice .co .nz  for  upcoming  dates  and  register  today.  We  don't  sell  property  so  it's  all  about  increasing  your  knowledge  to  reduce  your  risk.    📍  📍 If  you've  already  been  to  one  of  our  free  events  and  you'd  like  to  find  out  more  about  how  we  can  help  you  to  reach  your  financial  goals,  you  can  also  book  a  no  obligation  phone  call  or  meeting  with  my  husband  Paul  Roberts  via  the  website

that's  propertyapprentice .co .nz   Topic   number  three  from  RNZ  on  the  19th  of  February.  All  major  banks  cut  interest  rates  after  the  official  cash  rate  drops.  All  major  banks  have  reduced  interest  rates  after  the  Reserve  Bank  lowered  the  official  cash  rate,  the  OCR,  by  50  basis  points.  However,  some  economists  warn  that  the  central  bank  may  be  cutting  rates  too  aggressively. 



ANZ  lowering  its  floating  home  loan  rate  to  6 .89%,  effective  Tuesday  for  new  loans,  March  4th  for  existing  loans.  Fixed  rates  will  drop  by  10  to  45  basis  points,  with  the  1 -year  special  at  5 .29  percent  and  the  2 -year  rate  at  4 .99%.  ANZ  expects  86  percent  of  its  fixed  rate  borrowers  above  6  percent  to  roll  on  to  lower  rates  by  the  year  end.

Westpac  reduced  its  1 -year  rate  to  5 .49%,  4 -year  rate  to  5 .99  percent  and  5 -year  rate  to  5 .99%,  while  discounting  its  3 -year  special  of  4 .99%,  which  has  now  been  removed.   General  Manager  Sarah  Hearn  noted  growing  confidence  among  households  and  business.   Kiwibank,  passing  on  the  full  OCR  cut,  lowered  its  floating  home  loan  rate  to  6 .75%,  effective  on  Monday  for  new  loans  and  March  10th  for  existing  ones.

ASB  also  applying  the  full  reduction,  bringing  its  variable  home  loan  rate  to  6 .89%.  The  bank  has  lowered  floating  rates  by  nearly  2  percent  over  6  months,  and  will  also  cut  some  savings  rates.   BNZ  dropping  its  floating  rates  to  6 .94  percent  for  standard  home  loans,  and  7 .04  percent  for   TotalMoney, Mortgage One, and Rapid Rrepay  products.

Infometrics  Chief  Forecaster  Gareth  Kiernan  cautioned  that  the  Reserve  Bank  might  be  underestimating  inflation  risks  and  pushing  for  excessive  OCR  cuts.  He  predicted  financial  markets  would  now  expect  the  OCR  to  drop  to  3  percent  or  lower,  putting  further  downward  pressure  on  fixed  mortgage  rates  in  the  short  term.

Kiwibank  chief  economist  Jared  Kerr  argued  that  more  cuts  were  necessary,  noting  that  at  3 .75  percent  the  OCR  still  remains  restrictive.   He  suggested  a  lower  rate  might  be  required  to  stimulate  economic  recovery.   CoreLogic  economist  Kelvin  Davidson  warned  that  mortgage  rates  might  not  decline  as  much  as  some  expect,  especially  as  banks  had  already  adjusted  rates  ahead  of  the  OCR  decision.

He  also  suggested  that  ongoing  global  uncertainty  could  eventually  shift  borrower  preference  back  to  longer -term  fixed  rates.   The  Finance  and  Mortgage  Advisors  Association  urged  banks  to  pass  on  rate  reductions  quickly  and  advised  borrowers  to  contact  lenders  if  they  don't  see  lower  repayments.

Country  Manager  Leigh  Hodgetts  noted  increasing  competition  among  banks  with  some  already  offering  aggressive  fixed  rate  deals.   With  further  OCR  cuts  expected  over  2025,   the  mortgage  market  is  likely  to  remain  competitive,  presenting  opportunities  for  borrowers  to  refinance  at  better  rates.  And  at  some  stage  this  year,  we'll  be  starting  to  look  towards  the  longer -term  interest  rates  as  well  because  internationally,  uh,  what's  happening  internationally  tends  to  affect  the  three-,  four-,  and  five -year  interest  rates,  whereas  the  OCR  affects  the  shorter -term  interest  rates. 

Topic  number four  from  RNZ  on  the  19th  of  Feb.  House  sellers  warned  to  be  realistic  despite  falling  interest  rates.  Fewer  than  4 ,000  homes  were  sold  nationwide  in  January,  but  the  Real  Estate  Institute  attributed  this  to  a  typical  holiday  slowdown,  anticipating  an  increase  in  activity  for  February. 

According  to  the  Institute's  latest  data,  3 ,774  homes  were  sold  in  January,  that's  17 .5  percent  higher  than  the  same  month  in  2024,  but  37 .6  percent  lower  than  December.  Chief  Executive  Jen  Baird  described  the  start  of  the  year  as  usual  for  the  property  market,  noting  that  while  January  is  typically  slower,  it  marks  the  beginning  of  the  busiest  period.

February  and  March  historically  see  the  highest  sales  volumes.   Baird  reported  increased  optimism  among  buyers  and  sellers,  with  a  notable  presence  of  first -home  buyers  in  the  market.  Behing  ownership  sellers  remain  the  largest  buyer  segment,  many  first  home  buyers  view  current  conditions  decline  in  interest  rates  and  stable  prices  as  an  opportune  time  to  purchase. 

There  are  also  early  indications  of  investor  interest  returning.   Regional  markets  showed  significant  growth  with  Marlborough  experiencing  a  62 .5  percent  increase  in  sales  and  the  West  Coast  rising  47 .4  percent  year -on -year.  The  national  median  sale  price  declined  1 .7  percent  from  2024  to  $750 ,000.

Though  prices  outside  Auckland  rose  0 .9  percent  to  $691 ,500.  Eight  of  the  16  regions  tracked  saw  price  increases,  with  Gisborne  up  28 .2  percent  to  $660 ,000,  and  Nelson  rising  2 .54  percent  to  $840 ,000.   New  property  listings  surged  21 .1  percent  compared  to  the  previous  January,  reaching  8 ,904,  which  is  the  highest  January  total  since  2015.

Overall  property  supply  also  grew,  with  Gisborne  up  2 .4  percent  compared  to  the  previous  January.  32  000  homes  available  and  that  offers  buyers  much  more  options  and  greater  negotiating  power.  While  declining  interest  rates  typically  drive  price  increases,  the  high  level  of  supply  is  allowing  buyers  to  take  a  more  measured  approach.

Sellers  are  advised  to  remain  realistic  with  pricing.  Baird  expressed  optimism  that  2025  would  surpass  2024  in  market  performance,  continuing  the  recovery  seen  last  year.  While  2023  was  particularly  challenging,  2024  saw  increased  activity,  and  early  trends  suggest  continued  year -on -year  growth  in  sales  volumes  and  new  listings.

My  advice  would  be,  if  you're  in  the  market  to  purchase  a  property  at  some  stage,  over  the  next  12  months,  might  be  a  good  idea  to  move  sooner  rather  than  later,  while  we're  still  in  such  good  buying  conditions.  It's  a  buyer's  market.   Topic  number  five  from  New  Zealand  Advisor  on  the  20th  of  February,  New  Zealanders'  Prioritised  Mortgage  and  Essential  Bills  Survey  Finds.

A  majority  of  New  Zealanders,  62 .6%,  are  prioritising  mortgage  or  rent  payments  along  with  utility  bills  over  other  financial  commitments  in  early  2025,  according  to  a  recent  Kogan  Mobile  survey  of  more  than  1 ,200  customers.  This  trend  reflects  the  ongoing  strain  of  the  cost -of -living  crisis,  forcing  many  to  focus  on  essential  expenses. 

Despite  the  emphasis  on  housing  costs,  only  3 .7  percent  of  respondents  identified  saving  for  a  home  as  their  top  financial  priority  this  year.  This  is  particularly  notable  given  that  millennials,  who  typically  represent  a  large  share  of  first -home  buyers,  made  up  nearly  half  of  the  survey's  participants. 

The data  suggests  that  immediate  financial  pressures  are  making  it  difficult  for  many  to  save  for  home  ownership,  though  an  LJ  Hooker  survey  found  that  81  percent  of  Kiwis,  especially  younger  generations,  still  highly  value  owning  a  home.  Kogan  Mobile  New  Zealand's  Chief  Partnerships  Officer  Ron  Gelberg  noted  that  financial  pressure  is  shifting  saving  habits  away  from  major  milestones  like  home  ownership  or  travel. 

Instead,  many  are  using  their  savings  to  cover  essential  expenses  such  as  utility  bills  and  debt  payments.   This  shift  reflects  a  growing  Trend  of  prioritize  financial  stability  over  discretionary  spending.   In  response  to  rising  costs  many  New  Zealanders  are  using  budgeting  tools  and  seeking  financial  advice  to  better  manage  their  expenses. 

A  key  focus  has  been  on  cutting  discretionary  spending  such  as  dining  out  to  free  up  funds  for  the  necessities.  The   survey  also  revealed  generational  differences  in  economic  impact,  with  Gen  Z  and  Millennials  reporting  greater  sensitivity  to  rising  costs  compared  to  older  generations.   This  suggests  that  younger  adults  are  feeling  the  effects  of  the  economic  fluctuations  more  acutely.

With   the  cost  of  living  crisis  forcing  many  Kiwis  to  focus  on  essential  expenses,  home  ownership  may  sometimes  seem  out  of  reach,  but  it  doesn't  have  to  be.    📍  📍 While  surveys  show  that  saving  for  a  home  is  a  challenge,  the  desire  to  own  property  remains  strong.  The  key  is  knowing  how  to  navigate  the  market  and  make  smart  financial  moves.

Just  don't  give  up.  Join  us  at  one  of  our  free  How  to  Succeed  with  Property  Investing  events,  and  as  mentioned  earlier,  these  events  are  available  online  and  will  enable  you  to  gain  valuable  insights  and  strategies  tailored  to  today's  market  conditions.  Whether  you're  an  experienced  investor  or  just  getting  started  as  a  first -time  buyer,  this  free  session  will  equip  you  with  the  key  tools  and  insights  to  make  confident,  informed  decisions.

Don't  miss  out,  register  today  and  take  the  next  step  towards  achieving  your  financial  success.   In  our  free  events  I'll  also  tell  you  about  how  we  help  our  clients  to  achieve  their  investing  goals.  So  if  you're  interested  in  finding  out  more  about  what  we  do,   visit  propertyapprentice .co .nz  today  and  sign  up  for  one  of  our  free  events.

 If  you've  already  been  to  one  of  these  in  the  past  and    📍  📍 you'd  like  to  know  more  about  how  we  can  help  you  on  your  journey  now,  book  a  no -obligation  phone  call  or  meeting  with  my  husband  Paul  Roberts  through  our  website.  That's  propertyapprentice .co .nz.   Thanks  for  listening.